【浙江】05831房地产财务管理自学考试大纲

[05831]

房地产财务管理自学考试大纲

浙江省教育考试院

二OO七年一月

指定用书：房地产财务管理，徐晓音主编，华中科技大学出版社2004年9月第1版

一、课程性质与设置目的要求

 《房地产财务管理》课程是针对房地产经营管理和物业管理等专业学生设置的一门专业课程。该课程结合房地产开发企业和物业管理企业经营活动的特点，对于企业财务管理的基本原理和基本方法，特别是房地产开发企业资金筹集、物业管理企业筹资、物业管理费和绩效评价等方面的管理决策和方法进行了论述，是一门将财务管理理念和房地产经营管理和物业管理等结合运用的课程。

设置本课程的目的是：自学应考者在理解企业财务管理的基本原理和基本方法的基础上，学习和理解房地产企业及物业管理企业财务管理的基本原理和方法，进而一定程度上掌握房地产开发企业资金筹集管理、流动资产管理、固定资产管理、成本费用管理、利润分配管理和房地产开发企业财务分析，以及物业管理企业筹资、物业管理费等的管理决策方法，从而胜任房地产、物业管理等相关岗位的管理工作。

学习本课程的要求是：较好的理解房地产财务管理的基本概念和基本原理，掌握房地产企业和物业管理企业的财务管理决策和方法，学会对房地产开发企业的财务分析。与此同时，也应结合我国房地产行业和物业的现状，理论结合实际，进而更好地进行财务管理。

二、考核目标

第一章  总论

一、学习目的和要求

通过对本章的学习，了解房地产开发企业的性质、经营范围，明确房地产开发企业的工作任务，理解房地产开发企业财务管理的含义、特点，掌握房地产开发企业的财务活动、财务关系及财务管理的目标。

二、考核知识点

（一）房地产开发企业的概念

（二）房地产开发企业的财务管理的含义及特点

（三）房地产开发企业财务管理的目标

（四）房地产开发企业财务管理的环境

三、考核要求

（一）房地产开发企业的概念

识记：（1）房地产开发企业的性质；（2）房地产开发企业的经营范围；（3）房地产开发企业的工作任务。

（二）房地产开发企业的财务管理的含义及特点

1、识记：（1）房地产开发企业财务管理的含义及其特点；（2）房地产开发企业财务活动的具体内容。

2、理解：房地产财务管理的财务关系。

（三）房地产开发企业财务管理的目标

理解：房地产财务管理的总体目标和具体目标。

（四）房地产开发企业财务管理的环境

识记：房地产企业财务管理的外部环境。

 

第二章  财务管理的理论基础

一、学习目的和要求

通过本章的学习，需要正确的理解资金时间价值和风险价值的含义和实质，理解财务风险的含义和衡量方法，理解复利现值和终值、普通年金现值和终值、递延年金和永续年金现值的含义，掌握其计算方法。

二、考核知识点

（一）资金时间价值的含义及实质

（二）风险的含义和种类

（三）复利现值和终值、普通年金现值和终值、递延年金和永续年金现值的含义及其计算方法。

三、考核要求

（一）资金时间价值的含义及实质

1、识记：资金时间价值的含义。

2、理解：资金时间价值的实质。

（二）风险的含义和种类

1、识记：风险的含义和种类。

2、理解：衡量风险使用的概率和统计方法。

（三）复利现值和终值、普通年金现值和终值、递延年金和永续年金现值的含义及其计算方法。

1、识记：年金的定义和种类。

2、理解：普通年金现值、终值，复利现值和终值以及递延年金和永续年金现值的含义。

3、简单运用：结合实例，能够计算各现值和终值，并能进行有关资金时间的决策分析。

 

第三章  筹资管理

一、学习目的和要求

通过本章的学习，了解房地产开发企业资金筹集的重要性及筹资应遵循的基本原则，理解资金成本的概念和作用，掌握房地产开发企业资金筹集的渠道和方式及各筹资方式的优缺点，掌握普通股资金成本等个别资金成本的计算，理解加权平均资金成本的含义，并掌握其计算和实际运用。

二、考核知识点

（一）房地产开发企业资金筹集概述

（二）房地产开发企业资金筹集的渠道和筹资方式

（三）资金成本的概念、内容及个别资金成本和综合资金成本的计算

（四）确定最佳资金结构

 三、考核要求

（一）房地产开发企业的资金筹集

识记：（1）房地产开发企业资金筹集的重要性；（2）筹资应遵循的基本原则。

（二）房地产开发企业资金筹集的渠道和筹资方式

识记：房地产开发企业资金筹集的渠道和方式。

（三）资金成本的概念、内容及个别资金成本的综合资金成本的计算

1、识记：资金成本概念、作用和内容。

2、简单运用：普通股资金成本、长期债务资金成本和综合资金成本的计算。

（四）确定最佳资金结构

1、理解：最佳资金结构的含义。

2、综合运用：联系实例，能计算实际案例中的综合资金成本，并判断最佳资本结构。

 

第四章  房地产开发企业流动资产管理

一、学习目的和要求

通过本章的学习，明确房地产开发企业流动资产的含义、内容和特点，理解现金、应收账款和存货的管理目的及管理要求，理解最佳现金持有量的计算方法，掌握存货最佳定货量的确定方法，学会如何进行应收账款信用政策以及相关概念，了解房地产开发企业材料、设备及开发商品的管理。

二、考核知识点

（一）房地产开发企业流动资产的含义、内容和特点

（二）现金、应收账款和存货的管理目的及管理要求

（三）最佳现金持有量

（四）存货管理

（五）应收账款信用政策以及相关概念

 三、考核要求

（一）房地产开发企业流动资产的含义、内容和特点

1、识记：（1）房地产开发企业流动资产的含义；（2）房地产开发企业流动资产的内容。

2、理解：房地产开发企业流动资产的特点

（二）现金、应收账款和存货的管理目的及管理要求

理解：（1）现金、应收账款和存货的管理目的；（2）现金、应收账款和存货的管理要求。

（三）最佳现金持有量

理解：最佳现金持有量的计算方法。

（四）存货管理

1、识记：存货管理的目的。

2、简单运用：确定最佳定货量的方法，能够计算出经济定货量和再定货点。

（五）应收账款信用政策以及相关概念

1、识记：用于信用评估的 “5C”系统及信用条件。

2、综合运用：结合实例对信用期限、现金折扣和折扣期限相关的决策问题进行计算分析，作出有关信用条件的决策。

  

第五章  固定资产和无形资产的管理

一、学习目的和要求

通过本章的学习，了解固定资产的含义和特点，掌握固定资产折旧的计算方法，理解和掌握固定资产投资决策分析的含义、内容和方法，理解无形资产和固定资产的联系与区别。

二、考核知识点

（一）固定资产的含义和特点

（二）定资产折旧的计算方法

（三）固定资产投资决策分析的含义、内容和方法

（四）无形资产

三、考核要求

（一）固定资产的含义和特点

识记：（1）固定资产的概念  （2）固定资产的分类；（3）固定资产的特点。

（二）固定资产折旧的计算方法

1、理解：固定资产折旧的四种计算方法的原理。

2、简单运用：平均年限法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法计算固定资产折旧。

（三）固定资产投资决策分析的含义、内容和方法

1、识记：固定资产投资决策分析的概念。

2、综合应用：固定资产投资决策分析的现金流量贴现方法（净现值法、现值指数法和内含报酬率法）的运用。

（四）无形资产

识记：（1）无形资产的含义；（2）无形资产的特点。

 

第六章  房地产开发企业成本费用管理

一、学习目的和要求

通过对本章的学习，了解房地产开发企业成本费用的含义，正确理解为什么进行成本管理及管理的主要内容，理解和掌握成本费用预算和成本费用计划的含义、目的及如何进行成本费用预算，掌握成本费用控制的含义、目的、程序，了解其应遵循的原则。

二、考核知识点

（一）成本费用及构成

（二）成本费用管理的内容及要求

（三）成本费用预算和成本费用计划

（四）成本费用控制的含义、目的及程序

（五）降低成本费用的途径

三、考核要求

（一）成本费用及构成

识记：（1）成本费用的含义；（2）成本费用的开支范围；（3）成本费用的分类。

（二）成本费用管理的内容及要求

1、识记：成本费用管理的主要内容。

2、理解：成本费用管理的基本要求。

（三）成本费用预算和成本费用计划

1、理解：（1）投资决策阶段的成本费用预算的方法；（2）成本费用计划的内容。

2、简单运用：在理解计划期的成本费用预算方法的基础上，能够结合实例，进行成本费用预算。

（四）成本费用控制的含义、目的及程序

识记：（1）成本费用控制的含义；（2）事前控制、成本费用计划执行过程中的成本费用控制及事后控制的内容。（3）成本费用控制的程序；（4）成本费用控制的原则。

（五）降低成本费用的途径

识记：降低成本费用的途径。

 

第七章  房地产开发企业利润及利润分配管理

一、学习目的和要求

通过对本章的学习，了解房地产企业利润的概念及利润预测的内容，理解利润管理以及利润分配的重要意义，掌握房地产企业利润的构成要素以及各构成要素的内容，清楚的知道利润日常管理的主要内容。

二、考核知识点

（一）房地产企业利润的概念

（二）利润管理的意义

（三）利润分配的原则和意义

（四）利润日常管理的主要内容

三、考核要求

（一）房地产企业利润的概念

识记：（1）房地产企业利润的构成；（2）营业利润的概念及构成；（3）投资净收益的概念。

（二） 利润管理的意义

识记：利润管理的意义。

（三）利润分配的原则和意义

1、识记：（1）利润分配的原则；（2）利润分配的意义。

2、理解：利润分配的程序。

识记：（1）利润的管理方法有那些；（2）目标利润的特点。

 

第八章  房地产开发企业财务分析

 

一、学习目的和要求

通过对本章的学习，正确理解财务分析的基本含义，掌握进行财务分析的基本方法，弄清楚企业财务分析的基本程序，明确企业需要设置哪些基本财务报表，并掌握各报表的含义、作用、结构以及内容，学会并掌握如何运用相关的指标来分析企业的资本营运能力、偿债能力、盈利能力及上市公司的股票价值，能较好的运用杜邦分析体系对企业的财务状况进行综合分析。

二、考核知识点

（一）财务分析的基本含义、程序及方法

（二）财务报表的设置

（三）企业的资本营运能力、偿债能力、盈利能力及上市公司的股票价值的分析

（四）杜邦分析体系  

三、考核要求

（一） 财务分析的基本含义、程序及方法

1、识记：（1）财务分析的基本含义；（2）财务分析的一般程序。

2、理解：企业财务分析的几种方法。

（二） 财务报表的设置

1、识记：（1）企业需要设置哪些基本财务报表；（2）资产负债表的定义、结构；（3）利润表的定义及作用；（4）现金流量表的定义。

2、简单运用：根据案例提供的数据填制报表

（三） 企业的资本营运能力、偿债能力、盈利能力及上市公司的股票价值的分析

1、识记：（1）反映企业短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力及营运能力的财务指标。（2）各项指标的定义。

2、综合运用：结合实例，运用各项指标对企业的营运能力、偿债能力、盈利能力及上市公司的股票价值进行分析。

（四）杜邦分析体系

1、识记：杜邦分析体系各指标的相互关系。

2、简单运用：运用杜邦分析体系，结合实例，对企业的财务状况进行分析。

     

第九章  物业管理企业财务管理

一、学习目的和要求

通过对本章的学习，对物业管理企业财务管理的业务内容、特点以及物业管理企业的筹资渠道和方式做一初步了解，理解物业管理企业成本费用的含义和构成，认识物业管理企业绩效评价指标的必要性和该体系的基本要求。

二、考核知识点

（一）物业管理企业财务管理的业务内容

（二）物业管理企业的筹资渠道和方式

（三）物业管理企业成本费用的含义和构成

三、考核要求

（一）物业管理企业财务管理的业务内容

识记：物业管理企业财务管理的业务范围。

（二）管理企业的筹资渠道和方式

识记：管理企业的筹资方式。

（三）物业管理企业成本费用的含义和构成

识记：（1）物业管理企业成本费用的含义；（2）物业管理企业成本费用的构成。

 

三、题型举例（考试大纲中题型举例仅作参考，实际命题时不受此限）

一、单项选择题（在备选答案中只有一个答案是正确的，将其选出并把它的题号写在括号内）  

1、下列一般不作为速动资产的有（     ）。

A、存货     B、现金      C、应收账款       D、应收票据

参考答案：A

二、多项选择题（在备选答案中有二至四个答案是正确的，将其全部选出，并填写在题后的括号内，选对得分，错选、漏选均不给分）

1、下列固定资产投资决策方法中的贴现现金流量分析法的有（         ）

A、投资回收期法                      B、净现值法

C、内部报酬率法                      D、现值指数法

参考答案：BCD

三、判断题（正确的在题后的括号内打√，错误的打×）

1、企业与其债权人之间的财务关系反映的是债权与债务的关系。（    ）

参考答案：×

四、填空题

1、流动比率等于            与              的比率。

参考答案：流动资产  流动负债

五、简答题   

1、房地产开发企业的筹资渠道和筹资方式有哪些？

参考答案：

（1）房地产开发企业的筹资渠道有：

国家和地方财政拨款

银行信贷资金

非银行金融机构资金

其他企业资金

企业内部资金

职工和民间资金

利用外资

（2）房地产开发企业的筹资方式有

吸收直接投资

发行股票

银行借款

商业信用

发行债券

租赁

联营

六、计算分析题（要求写出具体演算与分析过程）  

1、飞达房地产开发有限公司需筹措40000万元的资金，拟采用银行借款和发行债券各筹资12000万元，其余采用普通股筹资。已知借款的年利率为12%，无筹资费用；债券的票面利率为13.5%，筹资费率为1.5%；发行股票的资金成本估计为15%。设该公司处于盈利状态，不免税，所得税税率为33%。要求（计算结果精确到0.01%）：

（1）分别计算该公司借款和发行债券的资金成本；

（2）计算该企业筹集4000万元资金的全部资本加权平均资金成本。

参考答案：

（1）借款的资金成本K=12%×（1-33%）=8.04%  

债券的资金成本K=13.5%×（1-33%）÷（1-1.5%）=9.18%

（2）全部资本加权平均资金成本

K=(12000×8.04%+12000×9.18%+16000×15%)÷40000=11.17%