【浙江】00972房地产项目评估自学考试大纲

[00972]

房地产估价自学考试大纲

浙江省教育考试院

二〇一七年五月

自学用书：《房地产估价》，薛姝主编，高等教育出版社第二版

一、课程性质与设置目的要求

《房地产估价》课程是一门理论与实践高度结合的课程。设置本课程的目的：通过该课程的学习使应考者了解何时需要进行房地产估价，以及全面掌握房地产估价的方法、步骤，培养学生从事房地产估价的综合能力。该课程也适合于其他专业并对此学科有兴趣的学生及相关从业人员学习。

学习本课程的要求是：自学应考者全面掌握市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等房地产估价的方法，熟悉房地产估价的概念、原则、程序、影响房地产价格的因素等；了解成为房地产估价专业人员的条件、房地产价格的构成、其他房地产估价的方法等，认识何时需要房地产估价。

二、考核目标

第一章  绪论

一、学习目的和要求

通过本章的学习，掌握房地产及房地产估价的概念；了解房地产估价的发展；熟悉房地产的类型；掌握房地产的特征。

二、考核知识点

（一）概述

（二）房地产的概念

（三）房地产的特性

（四）房地产的类型

（五）房地产估价的概念

三、考核要求

（一）概述

1．识记：（1）我国房地产估价的发展。

（二）房地产的概念

1．识记：（1）房地产的整体概念；（2）土地的概念；（3）建筑物的概念。

（三）房地产的特性

1．领会：（1）房地产的特性。

（四）房地产的类型

1．领会：（1）房地产的不同分类方式。

（五）房地产估价的概念

1．识记：（1）房地产估价的概念；

2．领会：（1）房地产估价的要素。

第二章  房地产价格

一、学习目的和要求

通过本章的学习，了解房地产价格的形成条件；熟悉影响房地产价格的因素；掌握房地产价格的内涵、特征和类型

二、考核知识点

（一）房地产价格的概念

（二）房地产价格的形成条件

（三）房地产价格的特征

（四）房地产价格和价值的种类

（五）房地产价格影响因素分析

三、考核要求

（一）房地产价格的概念

1．识记：（1）房地产价格的概念。

（二）房地产价格的形成条件

1．领会：（1）房地产价格的形成条件。

（三）房地产价格的特征

1．领会：（1）房地产价格的特征。

（四）房地产价格和价值的种类

1．识记：（1）各种房地产价格的概念

1．领会：（1）房地产价格的不同分类方式

（五）房地产价格影响因素分析

1．识记：（1）一般因素；（2）区域因素；（3）个别因素。

2．领会：影响房地产价格的各种因素的作用机制。

第三章  房地产估价原则与估价程序

一、学习目的和要求

通过本章的学习，掌握房地产估价的独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时期原则；熟悉房地产估价的程序

二、考核知识点

（一）房地产估价的原则

（二）房地产估价程序

三、考核要求

（一）房地产估价原则

1．识记：（1）独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时期原则的概念。

2．应用：在实际房地产估价中，正确运用各种原则。

（二）房地产估价程序

1．领会：房地产估价的具体程序。

第四章  市场比较法

一、学习目的和要求

通过本章的学习，熟悉市场比较法的基本原理、掌握市场比较法的公示及应用。

二、考核知识点

（一）市场比较法的基本原理

（二）交易实例的搜集

（三）可比实例的选取

（四）建立比较基准

（五）交易情况修正

（六）市场状况调整

（七）房地产状况调整

（八）综合修正计算

三、考核要求

（一）市场比较法的基本原理

1．识记：（1）市场比较法的概念。

2．领会：（1）市场比较法的理论依据；（2）市场比较法的适用条件；（3）市场比较法的适用范围；（4）市场比较法的操作步骤；（5）市场比较法的限制条件。

（二）交易实例的搜集

1．领会：（1）搜集交易实例的途径；（2）交易实例的搜集内容。

（三）可比实例的选取

1．应用：在运用市场比较法时，选择合适的可比实例。

（四）建立比较基准

1．应用：在运用市场比较法时，正确建立比较基准。

（五）交易情况修正

1．识记：（1）交易情况修正的含义。

2．领会：（1）造成成交价格偏差的原因。

3．应用：在运用市场比较法时，对可比实例进行交易情况的修正。

（六）市场状况调整

1．识记：（1）市场状况调整的含义。

2．应用：在运用市场比较法时，对可比实例的市场状况进行调整。

（七）房地产状况调整

1．识记：（1）房地产状况调整的含义。

2．领会：（1）房地产状况调整的内容。

3．应用：在运用市场比较法时，对可比实例进行房地产状况的调整。

（八）综合修正计算

1．应用：运用市场比较法对房地产进行估价。

第五章 成本法

一、学习目的和要求

通过本章的学习，熟悉成本法的基本原理、重新构建价格和建筑物折旧的内涵；掌握成本法估价的程序、基本公式，建筑物折旧的求取。

二、考核知识点

（一）成本法的基本原理

（二）成本法的基本公式

（三）重新构建价格

（四）建筑物的折旧

（五）房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限

三、考核要求

（一）成本法的基本原理

1．识记：（1）成本法的概念。

2．领会：（1）成本法的理论依据；（2）成本法的适用对象；（3）成本法的适用条件；（4）成本法的程序。

（二）成本法的基本公式

1．领会：（1）成本法的基本公式；（2）新开发土地的成本法公式；（3）新建房地产的成本法公式；（4）旧有房地产的成本法公式。

（三）重新构建价格

1．识记：（1）重新构建价格的概念；（2）重置价格的概念；（3）重建价格的概念。

2．领会：（1）重新构建价格的构成；（2）重新构建价格的求取。

（四）建筑物的折旧

1．识记：（1）建筑物折旧的概念；（2）物质折旧；（3）功能折旧；（4）外部折旧。

2．领会：（1）求取建筑物折旧的注意事项

3．应用：运用年龄-寿命法、市场提取法和分解法等方法正确求取建筑物的折旧。

（五）房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限

1．领会：（1）现行房屋完损等级评定标准；（2）现行建筑物的耐用年限及残值率。

2．应用：运用成本法对房地产进行估价。

第六章  收益法

一、学习目的和要求

通过本章的学习，熟悉收益法的基本原理，掌握资本化率的求取方法、收益法的计算公式及应用。

二、考核知识点

（一）收益法的基本原理

（二）收益法的计算公式

（三）净收益的求取

（四）报酬率、收益乘数和资本化率的求取

三、考核要求

（一）收益法的基本原理

1．识记：（1）收益法的概念。

2．领会：（1）收益法的理论依据；（2）收益法的适用范围；（3）收益法的操作步骤；（4）收益法的类型。

（二）收益法的计算公式

1．领会：（1）报酬资本化法计算公式；（2）直接资本化法计算公式。

（三）净收益的求取

1．领会：（1）净收益的计算公式；（2）净收益流量的类型。

2．应用：（1）不同类型房地产净收益的求取；（2）收益年限的确定。

（四）报酬率、收益乘数和资本化率的求取

1．识记：（1）报酬率的概念；（2）收益乘数的概念；（3）资本化率的概念。

2．领会：（1）资本化率的种类。

3．应用：（1）求取报酬率；（2）求取收益乘数；（3）求取资本化率；（4）运用收益法对房地产进行估价。

第七章  假设开发法

一、学习目的和要求

通过本章的学习，熟悉假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式及应用。

二、考核知识点

（一）假设开发法的基本原理

（二）假设开发法的基本公式

（三）假设开发法估价的程序和内容

（四）假设开发法应用实例

三、考核要求

（一）假设开发法的基本原理

1．识记：（1）假设开发法的概念。

2．领会：（1）假设开发法的基本思路；（2）假设开发法的理论依据；（3）假设开发法的前提条件；（4）假设开发法的适用范围。

（二）假设开发法的基本公式

1．领会：（1）假设开发法的基本公式；（2）假设开发法的具体计算公式。

（三）假设开发法估价的程序和内容

1．领会：（1）假设开发法的程序和内容。

（四）假设开发法应用实例

1．应用：运用假设开发法对房地产进行估价。

第八章  其他估价方法

一、学习目的和要求

通过本章的学习，了解长期趋势法的基本原理，熟悉路线价法的评估方法，掌握基准地价修正法。

二、考核知识点

（一）长期趋势法

（二）路线价法

（三）基准地价修正法

三、考核要求

（一）长期趋势法

1．领会：（1）长期趋势法的理论依据；（2）长期趋势法的适用范围；（3）长期趋势法的作用；（4）长期趋势法的操作步骤。

2．应用：运用长期趋势法对房地产进行估价。

（二）路线价法

1．领会：（1）路线价法的基本原理；（2）路线价法的适用范围；（3）路线价法的操作步骤。

2．应用：运用路线价法对房地产进行估价。

（三）基准地价修正法

1．识记：（1）基准地价的含义；（2）标定地价的含义

2．领会：（1）基准地价评估的技术途径；（2）基准地价的主要作用；（3）城市基准地价评估的方法和步骤；（4）基准地价修正系数法；（5）基准地价更新；（6）标定地价的作用。

第九章  房地产估价报告

一、学习目的和要求

通过本章的学习，掌握房地产估价报告改错；熟悉房地产估价报告的规范格式。

二、考核知识点

（一）房地产估价报告概述

（二）房地产估价报告常见错误分析

（三）房地产估价报告改错举例

三、考核要求

（一）房地产估价报告概述

1．领会：（1）房地产估价报告的要求；（2）房地产估价报告的基本内容；（3）房地产估价报告应记载的事项；（4）房地产估价报告对象状况的说明；（5）估价师声明；（6）估价报告生效；（7）职业道德；（8）规范用词用语。

（二）房地产估价报告常见错误分析

1．领会：（1）估价报告书中的内容不完整；（2）专业术语运用不当；（3）词不达意，语义含糊；（4）用词不可带有强烈的感情色彩；（5）容易混淆的次序；（6）基本概念不清或运用错误。

（三）房地产估价报告改错举例

1．应用：分析估价报告中存在的错误。

三、题型举例（题型举例仅供参考，实际命题时不受此限）

（一）单项选择题（在备选答案中只有一个是正确的，将其选出并把它的题号写在题后括号内）

3、某宗土地的土地面积为2000平方米，规划容积率为3，用途为住宅，经评估总地价为3600万元，该宗土地的楼面单价为        元/平方米。                            （  B   ）

A.3000	B.6000 B
C.12000	D.18000

（二）多项选择题（在备选答案中有二至五个是正确的，将其全部选出，并把它们的题号写在题后括号内。错选或漏选均不给分）

1、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的        。                    （ACDE）

A. 客观收益	B. 实际收益
C. 有形收益	D. 无形收益
E. 潜在收益

（三）简答题  

1.简述房地产估价应遵循的原则

（略）

（四）计算题  

1.某建筑物的重置价格为1000万元，经过年数10年，经济寿命40年，残值率10%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。

（略）

（五）案例综合题

1.某酒店土地面积3000平方米，土地使用年限40年，从2010年5月15日起计，总建筑面积10000平方米，共5层，每层建筑面积2000平方米，首层除500平方米建筑面积为大堂外，其余出租作为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80％；其它楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80％，按每年360天计算。该酒店正常经营每月经营费用占客房收入的40％，咖啡厅出租税费为每月2万元。若酒店的报酬率为10%，试评估酒店在2017年5月15日的价值。

（略）