【真题+答案】2024年4月自考00169房地产法试题

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2024年4月高等教育自学考试全国统一考试

房地产法

(课程代码 00169)

注意事项:
1.本试卷分为两部分，第一部分为选择题，第二部分为非选择题。
2.应考者必须按试题顺序在答题卡(纸)指定位置上作答，答在试卷上无效。
3.涂写部分、画图部分必须使用 28铅笔，书写部分必须使用黑色字迹签字笔。

第一部分 选择题

一、单项选择题:本大题共30小题，每小题1分，共30分。在每小题列出的备选项中只有一项是最符合题目要求的，请将其选出。
1.房地产法关注的土地范围主要是
A.用于城市房屋建设的土地
B.用于房地产开发的城镇建设用地多
C.用于城乡房屋建设的土地
D.用于房地产开发的城乡建设用地

2.在城镇地区，除少数房屋所有人外，大多数房屋所有权人所取得的权利是
A.完整产权
B.建筑物区分所有权
C.部分产权
D.小产权

3.取得地役权的生效要件是
A.政府批准
B.登记生效
C.地役权合同生效
D.取得地役权证

4.集体土地征用的实质是
A.国家协商取得集体土地所有权
B.国家强行取得集体土地所有权
C.国家协商取得集体土地使用权
D.国家强行取得集体土地使用权

5.《土地储备管理办法》规定的土地储备机构应为
A.省、市人民政府批准成立的行政单位
B.省、市人民政府批准成立的事业单位
C.市、县人民政府批准成立的行政单位
D.市、县人民政府批准成立的事业单位

6.土地利用总体规划的分级是
A.国家、省二级
B.国家、省、市三级
C.国家、省、市、县四级
D.国家、省、市、县和多(镇)五级

7.商业、旅游、娱乐用地的建设用地使用权，出让的最高年限是
A.70年
B.60年
C.50年
D.40年

8.进行国有土地上房屋征收的前提是
A.房地产开发
B.公共利益
C.国有土地使用权收回
D.政府批准

9.被征收人对人民政府作出的房屋征收决定不服的，救济方式是
A.只能申请行政复议
B.只能提起行政诉讼
C.可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼
D.申请仲裁

10.房屋征收补偿协议订立后，一方当事人不展行补偿协议约定义务的，另一方当事人的救济方式是
A.申请复议
B.申请仲裁
C.申请执行
D.提起诉讼

11.因城市基础设施用地和公益事业用地，确属必需的，可以依法批准划拨的主体是
A.省级以上人民政府
B.市级以上人民政府
C.县级以上人民政府
D.多(镇)级以上人民政府

12.挂牌出让国有土地使用权的适用范围与拍卖出让国有土地使用权的适用范围是
A.各不相同的
B.一致的
C.前者范围大于后者
D.后者范围大于前者

13.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权的权属状态是
A.并未转让
B.随之转让
C.另行转让
D.协议确定

14.依据《城市房地产管理法》规定，下列各项中不禁止转让的房地产是
A.司法机关查封房地产的
B.共有房地产
C.依法收回土地使用权的
D.权属有争议的

15.关于项目公司的兼并与股权收购，下列说法不正确的是
A.兼并公司必须有相应资质
B.兼并公司对被兼并公司的债务或风险要承担项目公司的全部责任
C.兼并后原项目公司被吸收，项目运作以兼并公司名义进行
D.在程序方面，收购比兼并多了一个主体变更手续

16.二级资质的房地产开发企业可以承担开发项目的限制规模是
A.建筑面积 35 万平方米以下
B.建筑面积 30万平方米以下
C.建筑面积 25 万平方米以下
D.建筑面积 20万平方米以下

17.合作开发的实际投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，正确的处理方式是
A.按照约定的投资比例确定
B.按照已实际投资的比例确定
C.按照约定的利润分配比例确定
D.按照当事人的过错确定

18.下列选项中不属于建设工程承包人义务的是
A.按照设计文件和施工合同严格施工
B.接受发包人的必要监督
C.组织工程验收
D.保修责任和损害赔偿责任

19.属于国家规定的工程招标范围，项目总投资达到规定的金额标准的应当招标，该规定金额标准是
A.1000万元
B.2000 万元
C.3000万元
D.4000万元

20.没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义签订的建设工程施工合同的效力属于
A.无效合同
B.效力待定
C.部分有效
D.已经实际履行的合同有效

21.下列各项中不属于建设工程监理各主体间法律关系的是
A.委托与被委托关系
B.监理与被监理关系
C.管理与被管理关系
D.工程建设承包关系

22.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为
A.10年
B.5年
C.3年
D.2年

23.将房地产交易划分为土地使用权交易、商品房预售和现房销售的划分标准是
A.交易形式的不同
B.土地权利的不同
C.交易客体的受限程度不同
D.交易客体存在状况的不同

24.存量房交易无法采用“一手交钱、一手交房”的即时完成交易方式的原因是
A.由于交易金额巨大
B.由于交易时间较长
C.由于不动产登记制度
D.由于交易合同的签约流程

25.下列各项中不属于房屋承租人义务的是
A.支付租金的义务
B.依约使用房屋的义务
C.妥善保管房屋的义务
D.修缮房屋的义务

26.房地产经纪机构应当建立业务记录制度，并保存房地产经纪服务合同，保存的期限是
A.不少于4年
B.不少于5年
C.不少于6年
D.不少于7年

27.下列各项中不属于业主委员会职责的是
A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
B.选聘和解聘物业服务企业
C.及时了解业主、物业使用人意见和建议，监督和协助履行物业服务合同
D.监督管理规约的实施

28.下列各项中不属于房地产按揭关系的是
A.房屋买卖合同关系
B.购房贷款合同关系
C.工程施工合同关系
D.抵押担保合同关系

29.购买经济适用房后，在规定的年限内不可以转让，该规定年限是
A.3年
B.4年
C.5年
D.6年

30.下列各项中不属于免征契税情形的是
A.事业单位承受办公用房
C.城镇职工购买商品房
B.城镇职工第一次购买公有住房
D.因不可抗力灭失住房而重新购房

二、多项选择题:本大题共5小题，每小题2分，共10分。在每小题列出的备选项中石1、室少有两项是符合题目要求的，请将其选出，错选、多选或少选均无分。

31.根据 2003年的《房地产业基本术语标准》，房地产市场的细分市场包括
A.土地市场
B.土地二级市场
C.房屋一级市场
D.房屋二级市场
E.房屋三级市场

32.参照联合国标准产业分类法，我国分别于1984年、1994年和2002年制定和修改了《中国国民经济行业分类与代码》，其中区为房地产业。属于区类房地产业的包括
A.房地产开发经营
B.物业管理
C.房地产中介服务
D.自有房地产经营活动
E.其他房地产业

33.宅基地使用权的特征有
A.具有福利性
B.只能用于建造个人住宅及其附属设施
C.实行“一户一宅”
D.权利人只能是本农村集体的成员
E.除转让给符合条件的本农民集体成员外，不得出卖或以其他方式转让宅基地

34.需要纳入储备的土地有
A.依法收回的国有土地
B.收购的土地
C.行使优先购买权取得的土地
D.其他依法取得的土地
E.已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地

35.项目公司股权转让中采用项目公司股权收购的形式，其具有的优点有
A.转让手续简单
B.转让费用节省
C.项目开发速度加快
D.收购方承担的风险因素减小
E.前期谈判调查时间较短

第二部分 非选择题

三、名词解释题:本大题共5小题，每小题3分，共15 分。
36.工程转包
37.商品房现售
38.商品房包销
39.住宅专项维修资金
40.住房置业担保

四、简答题:本大题共4小题，每小题6分，共24分。
41.简述不动产登记公信原则的含义。
42.简述土地用途的分类。
43.简述建设用地使用权的出让方式。
44.简述房地产开发的基本流程。

五、论述题:本大题共1小题，每小题10分，共10分。
45.论述房地产法律体系的特点。

六、案例分析题:本大题共1小题，每小题11分，共11分。46.张某在上海徐汇区投资购买一套房产，建筑面积为100平方米，物业费为3元/平方米1月。张某打算装修完后就租出去，用租金来偿还银行贷款，时机成熟再转手赚差价。张某在甲房地产公司的通知下办理了收楼手续。后张某将房屋装修好，并找到租客。之后，张某收到乙物业公司发来的收费单，要求从办理收楼手续之日起支付物业费，合计共 1800元。对此，张某表示不解，因为其找到租客之日起才算正式入住，应当从入住时间开始计算物业服务费，而且物业公司的物业服务有一些是不到位的。双方协商无果后，乙物业公司诉至法院。
问题:
(1)业主张某应当在什么时候开始交纳物业管理费?
(2)业主张某可否以物业服务企业服务不到位为由拒交、少交或缓交物业费用?

2024 年4月高等教育自学考试全国统一命题考试

《房地产法》参考答案

课程代码:00169

1.D.用于房地产开发的城乡建设用地
2.B.建筑物区分所有权
3.B.登记生效
4.D.国家强行取得集体土地使用权
5.B.省、市人民政府批准成立的事业单位
6.C.国家、省、市、县四级
7.C.50年
8.B.公共利益
9.C.可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼
10.C.申请执行
11.C.县级以上人民政府
12.A.各不相同的
13.B.随之转让
14.B.共有房地产
15.D.在程序方面，收购比兼并多了一个主体变更手续
16.B.建筑面积 30 万平方米以下
17.A.按照约定的投资比例确定
18.C.组织工程验收
19.B.2000万元日行
20.A.无效合同
21.D.工程建设承包关系
22.B.5 年
23.D.交易客体存在状况的不同
24.C.由于不动产登记制度
25.D.修缮房屋的义务
26.B.不少于5年
27.C.及时了解业主、物业使用人意见和建议，监督和协助履行物业服务合同
28.C.工程施工合同关系
29.C.5 年
30.C.城镇职工购买商品房
36.工程转包:指的是承包商将承包的工程部分或全部转交给其他承包商进行施工的行为。
37.商品房现售:指的是房地产开发商在房屋建设完成并取得相关销售许可后，直接向购房者出售房屋的行为。
38.商品房包销:指的是房地产开发商与销售代理商签订合同，由代理商在一定期限内负责销售一定数量或全部商品房的行为。
39.住宅专项维修资金:是指用于住宅共用部位、共用设施设备维修和更新改造的资金，通常由业主按照规定缴纳并专款专用，
40.住房置业担保:是指为保障购房者的权益，由担保机构对购房者的贷款进行担保，确保贷款的安全性和购房者的还款能力。

41.不动产登记公信原则的含义
不动产登记公信原则是指不动产登记机构对不动产权利的登记具有法律效力，一旦登记完成其登记内容对外具有公示和公信力。这意味着第三人可以信赖不动产登记上记载的内容，即使该内容与实际情况不符，登记簿上的记载也具有优先效力。

42.土地用途的分类:
土地用途通常分为农业用地、建设用地和未利用地等几大类。其中，建设用地可以进一步细分为住宅用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等，每种用途都有相应的规划和管理要求。

43.建设用地使用权的出让方式!建设用地使用权的出让方式主要包括招标、拍卖和挂牌出让。招标是指通过公开意争的方式确定土地使用权的受让人;拍卖则是通过公开竟价的方式出售土地使用权;挂牌出让则是将土地使用权的出让信息公开展示，接受意向人的申请。

44.房地产开发的基本流程
房地产开发的基本流程通常包括以下几个阶段:项目策划与可行性研究、获取土地使用权、规划设计、施工建设、销售与营销、竣工验收、交付使用以及后期物业管理等。每个阶段都需要遵循相应的法律法规和行业标准。

45.房地产法律体系的特点:
房地产法律体系是指规范房地产领域活动的法律规范的总和，其特点主要包括:综合性:房地产法律体系不仅包括房地产本身的法律规范，还涉及土地管理、城市规划、建筑施工、市场监管等多个领域的法律。
层次性:房地产法律体系由不同层级的法律、法规和规章构成，包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章等。
心系统性:房地产法律体系内部各部分相互联系、相互支撑，形成一个有机整体，确保房地产活动的有序进行。
动态性:随着社会经济的发展和房地产市场的变化，房地产法律体系需要不断更新和完善，以适应新的市场环境和需求。
规范性:房地产法律体系为房地产开发、交易、管理等活动提供了明确的法律规范，确保各方权利和义务的明确界定。
保护性，房地产法律体系旨在保护消费者权益、维护市场秩序、促进房地产市场的健康发展。适应性:房地产法律体系需要适应不同地区、不同类型房地产的特点，具有一定的灵活性和造应性。
国际性:在全球化背景下，房地产法律体系也需要考虑国际法律规范和国际合作，以促进跨国房地产投资和交易。

46.业主张某不能仅以物业服务不到位为由直接拒交或少交物业费用。业主如果认为物业服务存在问题，应首先与物业服务企业进行沟通协商，提出具体的服务不到位的情况，并要求物业服务企业进行改进。如果物业服务企业未能在合理期限内改善服务，业主可以要求减免物业费用或采取其他补救措施。在协商不成的情况下，业主可以通过法律途径解决争议，如向物业管理行政主管部门投诉或提起诉讼。